Cuando consultas un anuncio de subasta pública en el Portal de Subastas del BOE o en la sede de la Agencia Tributaria, uno de los datos que aparece invariablemente es el importe del depósito. Para muchos usuarios que se acercan por primera vez a las subastas públicas, este término puede generar dudas. En este artículo explicamos de forma sencilla qué es el depósito, para qué sirve, cuándo se devuelve y qué ocurre si no se cumple con el pago.
El depósito previo (también llamado fianza o garantía) es una cantidad de dinero que el participante debe consignar antes del inicio de la subasta para poder presentar sus pujas. Se trata de una garantía de seriedad: demuestra que el postor tiene intención real de participar y que dispone de capacidad económica para afrontar el pago del bien si resulta adjudicatario.
Sin constituir el depósito en el plazo y la forma indicados en el anuncio oficial, no es posible participar en la subasta. No se podrán realizar pujas aunque el período esté abierto.
El importe del depósito varía según el procedimiento y el organismo convocante, y la diferencia entre unos y otros es grande. Se expresa como un porcentaje del valor de tasación o del tipo de subasta, y el importe exacto aparece siempre en el anuncio oficial:
Un ejemplo con cifras: en una subasta judicial de un piso cuyo valor de tasación sea de 100.000 €, el depósito del 20 % supone consignar 20.000 € antes de poder pujar. Es una cantidad muy superior a la que mucha gente espera, y conviene tenerla prevista. Este importe es independiente del precio final que se ofrezca en la puja.
Ojo con la información desactualizada: sigue circulando por internet la cifra del 5 % como depósito general en subastas judiciales. Dejó de ser correcta para inmuebles con la reforma introducida por la Ley Orgánica 1/2025.
En Casas Córdoba publicamos el importe del depósito en cada ficha de subasta, pero recuerda que esta información tiene carácter orientativo. Consulta siempre el anuncio oficial para conocer el importe exacto y las condiciones de constitución del depósito.
Las subastas tramitadas a través del Portal de Subastas del BOE permiten constituir el depósito de forma telemática, a través de la propia plataforma. El proceso suele requerir:
Para subastas tramitadas por otros procedimientos (por ejemplo, algunas subastas judiciales anteriores al Portal de Subastas del BOE), las condiciones de constitución del depósito pueden ser diferentes. Consulta el anuncio oficial.
El depósito cumple varias funciones en el proceso de subasta:
El depósito se devuelve a los participantes que no resulten adjudicatarios una vez concluida la subasta. El plazo y el procedimiento de devolución aparecen en el anuncio oficial.
Al adjudicatario, el depósito se imputa al precio de remate: es decir, la cantidad depositada se descuenta del precio total que debe pagar por el bien. Siguiendo el ejemplo anterior, si el depósito fue de 20.000 € y el precio de remate es de 60.000 €, el adjudicatario deberá abonar los 40.000 € restantes en el plazo establecido.
El plazo de pago depende del organismo convocante: 20 días desde el cierre de la subasta en las judiciales de inmuebles, 15 días desde la notificación de la adjudicación en las de la Agencia Tributaria y 5 días hábiles en las de la Seguridad Social. Si el adjudicatario no completa el pago en plazo, las consecuencias pueden ser graves:
Lo desarrollamos paso a paso en qué pasa después de ganar una subasta del BOE.
Por este motivo, es fundamental asegurarse de disponer de la financiación necesaria para completar el pago antes de pujar. Confiar en obtener financiación hipotecaria una vez adjudicado el bien es un riesgo significativo, ya que la obtención de hipoteca sobre inmuebles de subasta puede ser más lenta y difícil que en el mercado convencional.
En las fichas de subastas que publicamos en Casas Córdoba incluimos el importe del depósito como información orientativa extraída del anuncio oficial. Recuerda que esta información puede no estar actualizada y que el importe exacto y las condiciones de constitución del depósito son los que figuran en el anuncio oficial.
Antes de constituir ningún depósito, consulta siempre el anuncio oficial en el Portal de Subastas del BOE o en la fuente que corresponda.
