Hay mucha información sobre cómo pujar y muy poca sobre lo que viene después. Y es justo entonces cuando aparecen los plazos cortos, los pagos importantes y las decisiones que no admiten marcha atrás.
Ser el mejor postor y ser adjudicatario no son lo mismo. Entre una cosa y la otra hay una resolución del organismo, un pago, una documentación que hay que obtener y, en el caso de los inmuebles, una inscripción registral. Y entre todo eso y tener la posesión efectiva del inmueble puede pasar bastante tiempo, sobre todo si hay ocupantes.
Conviene además recordar algo que se confunde continuamente: el Portal de Subastas del BOE es una plataforma de publicación y licitación, no un procedimiento único. En él conviven subastas judiciales y subastas de la Agencia Tributaria, que se rigen por normas distintas. Y hay subastas públicas que ni siquiera pasan por ahí, como las de la Tesorería General de la Seguridad Social, que se anuncian en la sede electrónica de la Seguridad Social y se celebran de forma presencial. Por eso no existe «el plazo de las subastas del BOE»: existen los plazos de cada procedimiento.
Antes de nada, dos documentos que deberías haber leído antes de pujar y que siguen siendo la referencia después: el anuncio completo de la subasta y la certificación de cargas. Lo desarrollamos en qué revisar antes de pujar y en cargas en subastas: cuáles se cancelan y cuáles asumes.
Es la confusión más extendida y la que más disgustos provoca. En una subasta de inmuebles hay tres momentos distintos y separados en el tiempo:
En vía judicial, la Ley de Enjuiciamiento Civil lo refleja con claridad. El artículo 670.1 prevé que el Letrado de la Administración de Justicia apruebe el remate mediante decreto el día siguiente al cierre de la subasta, pero el decreto de adjudicación propiamente dicho se dicta una vez verificado el ingreso del precio. Y el artículo 673 establece que el título para inscribir es el testimonio del decreto de adjudicación.
Hay además un cuarto momento, que en la práctica es el que más se hace esperar: la posesión. Tener la propiedad inscrita y tener las llaves son cosas distintas, y volveremos sobre ello.
El primer paso es confirmar el resultado por el cauce oficial del procedimiento y, si has pujado en representación de otra persona, acreditarlo. En vía judicial este trámite tiene plazo propio: el artículo 647.1.1.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil concede tres días para acreditar la representación ante la Oficina judicial, y advierte de que no hacerlo supone la pérdida del depósito y el paso al siguiente postor con reserva.
Es también el momento de releer las condiciones particulares de la subasta. Son las que mandan, por encima de cualquier regla general.
El depósito que constituiste para poder pujar no se pierde ni se devuelve: se descuenta del precio. Lo que hay que ingresar es la diferencia.
Aquí es donde los tres procedimientos se separan de forma más clara, y donde conviene no fiarse de reglas generales. Los plazos concretos están en la tabla comparativa más abajo.
Un apunte importante sobre financiación: en vía judicial, el artículo 670.6 de la Ley de Enjuiciamiento Civil permite pedir el testimonio del decreto de aprobación del remate para constituir la hipoteca prevista en el artículo 107.12.º de la Ley Hipotecaria, incluso antes de haber pagado el precio, y establece que esa solicitud suspende el plazo de pago, que se reanuda al entregarse el testimonio. Es una previsión útil, pero no convierte los plazos en holgados.
Verificado el ingreso, el organismo dicta la resolución correspondiente. En vía judicial es el decreto de adjudicación, que según el artículo 670.8 debe expresar, en su caso, que se ha consignado el precio, así como las demás circunstancias necesarias para la inscripción.
Conviene saber que esa resolución no es inatacable desde el primer momento: el artículo 670.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil prevé que contra el decreto que apruebe o deniegue el remate cabe recurso directo de revisión ante el tribunal que dictó la orden general de ejecución. En vía administrativa, tanto en la Agencia Tributaria como en la Seguridad Social, se trata de actos administrativos con su propio régimen de recursos.
Las normas consultadas no fijan un número concreto de días tras el cual la adjudicación sea automáticamente firme, de modo que cualquier cifra cerrada sobre este punto conviene tomarla con reservas.
Cada procedimiento tiene su documento:
El precio de adjudicación no incluye los impuestos que gravan la transmisión. El artículo 101.4.b) del Reglamento General de Recaudación obliga a advertirlo expresamente en el anuncio de las subastas de la Agencia Tributaria, y el artículo 122.5 del reglamento de la Seguridad Social lo dice de forma tajante: los gastos que origine la transmisión de la propiedad, incluidos los fiscales y registrales, son siempre a cargo del adjudicatario.
Los importes concretos dependen de la comunidad autónoma, del municipio y del tipo de operación, por lo que este artículo no da cifras. Más abajo se enumeran los conceptos que suelen aparecer.
Con la documentación anterior se solicita la inscripción. En vía judicial, el artículo 674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil prevé que, a instancia del adquirente, se expida el mandamiento de cancelación del gravamen que originó el remate y de todas las inscripciones y anotaciones posteriores, y que, a instancia de parte, tanto el testimonio como el mandamiento se remitan electrónicamente al Registro correspondiente.
Regímenes equivalentes existen en vía administrativa: el artículo 111.3 del Reglamento General de Recaudación y el artículo 122.2 del reglamento de la Seguridad Social prevén el mandamiento de cancelación de las cargas posteriores, conforme al artículo 175, regla 2.ª, del Reglamento Hipotecario.
Cuidado con una simetría que no existe: se cancelan las cargas posteriores. Las anteriores subsisten, y el adjudicatario se subroga en la responsabilidad derivada de ellas — así lo establecen los artículos 668.2 y 670.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y en términos equivalentes el artículo 101.4.e) del Reglamento General de Recaudación y el artículo 117.2.b) del reglamento de la Seguridad Social.
Es el paso que más sorprende, porque no es automático. El artículo 675.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil lo formula así: «si el adquirente lo solicitara, se le pondrá en posesión del inmueble que no se hallare ocupado». Es decir, hay que pedirlo, y la regla se refiere al inmueble desocupado.
Si hay ocupantes, el escenario cambia por completo y lo tratamos en su propio apartado.
Esta es la parte donde más información errónea circula. Los datos de la tabla proceden únicamente de la normativa consolidada publicada en el BOE, consultada el 30 de julio de 2026.
| Dónde se publica | Portal de Subastas del BOE |
|---|---|
| Modalidad | Electrónica |
| Depósito para pujar | 20 % del valor de tasación, con un mínimo de 1.000 € (art. 669.1 LEC) |
| Plazo para pagar el resto | 20 días desde el cierre de la subasta (art. 670.1 LEC) |
| Si no se paga | Pérdida del depósito, que se aplica a los fines de la ejecución (arts. 670.4 y 653 LEC) |
| Documento de adjudicación | Decreto de adjudicación |
| Título para inscribir | Testimonio del decreto de adjudicación (art. 673 LEC) |
| Dónde se publica | Portal de Subastas del BOE |
|---|---|
| Modalidad | Electrónica |
| Depósito para pujar | 5 % del tipo si el lote incluye algún inmueble (el 10 % es solo para lotes de bienes muebles) (art. 103 bis RGR) |
| Plazo para pagar el resto | 15 días desde la notificación de la adjudicación (art. 101.4.f RGR) |
| Si no se paga | El depósito se aplica a la cancelación de la deuda, sin perjuicio de las responsabilidades por los perjuicios causados (art. 101.4.c RGR) |
| Documento de adjudicación | Certificación del acta de adjudicación o escritura pública de venta |
| Título para inscribir | Escritura pública o certificación (art. 111.1 RGR) |
| Dónde se publica | Sede electrónica de la Seguridad Social, no en el BOE (art. 117.1 RGRSS) |
|---|---|
| Modalidad | Presencial, con posturas en sobre cerrado (art. 118 RGRSS) |
| Depósito para pujar | 25 % del tipo; 30 % si se puja de viva voz sin sobre previo (arts. 118.2 y 120.2 RGRSS) |
| Plazo para pagar el resto | 5 días hábiles desde la adjudicación (art. 120.8 RGRSS) |
| Si no se paga | Pérdida del depósito y obligación de resarcir los mayores perjuicios (art. 120.10 RGRSS) |
| Documento de adjudicación | Certificado de adjudicación o escritura pública de venta |
| Título para inscribir | El propio certificado de adjudicación (art. 122.2 RGRSS) |
Cuatro advertencias sobre estos datos:
El depósito no es una señal ni una reserva. Es una garantía de seriedad de la puja, y su destino depende de en qué situación quedes.
Hay además supuestos concretos de pérdida que conviene conocer: en vía judicial, no acreditar la representación en tres días conlleva la pérdida del depósito (artículo 647.1.1.º). Puedes ampliar esta parte en qué es el depósito en una subasta pública.
Aquí conviene ser claro y no prometer calendarios. Ninguna de las normas consultadas fija un plazo legal para la entrega material de la posesión de un inmueble. Lo que existe es un procedimiento, y su duración depende del caso.
Primero, una distinción que se confunde a menudo: inscripción registral y posesión no son lo mismo. Puedes tener la adquisición inscrita a tu nombre y no tener la posesión del inmueble. Son planos distintos.
Segundo: puede no existir una entrega física de llaves tal y como se imagina. Lo que hay es una puesta en posesión, que se solicita, y en su caso un lanzamiento acordado por el órgano judicial.
El escenario cambia mucho según la situación del inmueble:
Por eso el anuncio incluye a veces la fórmula «se desconoce la situación posesoria»: no significa que el inmueble esté vacío, sino que en el procedimiento no consta quién lo ocupa.
Esta lista es de conceptos, no de importes. Las cantidades dependen de la comunidad autónoma, del municipio, del tipo de bien y de la situación concreta, y ponerlas aquí sería inventarlas.
Una precisión necesaria: no es cierto que todas las deudas se transmitan al comprador, ni que todas desaparezcan. Depende del tipo de deuda, de su preferencia y del procedimiento. La regla verificable es la de las cargas registrales: las anteriores al crédito ejecutado subsisten y el adjudicatario se subroga en ellas (artículos 668.2 y 670.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil); las posteriores se cancelan por mandamiento (artículo 674). Todo lo demás hay que comprobarlo caso por caso. Lo desarrollamos en cargas en subastas de inmuebles y en gastos y riesgos de comprar una casa en subasta.
Una persona realiza la mejor puja por 70.000 euros en una subasta judicial de un inmueble cuyo valor de tasación era de 100.000 euros. Para participar había constituido un depósito del 20 %, es decir, 20.000 euros.
Como su puja alcanza el 70 % del valor de subasta, se aprueba el remate a su favor. Dispone de veinte días desde el cierre de la subasta para consignar la diferencia: 50.000 euros. Si no los ingresa en plazo, pierde los 20.000 del depósito.
Supongamos que sobre la finca subsistía una carga anterior al crédito ejecutado. Esa carga no se cancela: el adjudicatario se subroga en la responsabilidad derivada de ella. Su coste real no son 70.000 euros, sino 70.000 más lo que arrastre esa carga, más los impuestos de la transmisión, más los aranceles registrales, más lo que cueste poner el inmueble en condiciones.
Verificado el ingreso, se dicta el decreto de adjudicación. Con su testimonio solicita la inscripción en el Registro de la Propiedad y el mandamiento de cancelación de las cargas posteriores. Después, y solo después, puede solicitar que se le ponga en posesión del inmueble. Si dentro vive alguien, esa parte del camino puede alargarse bastante.
El ejemplo sirve para ver el orden de los pasos, no para calcular nada. En una subasta real, las cifras salen del anuncio de esa subasta concreta.
En cada ficha de este portal encontrarás los datos que importan en esta fase: el organismo convocante —que es lo que determina el plazo de pago—, la modalidad de la subasta, la situación posesoria cuando consta en el anuncio, y las cargas conocidas. Y siempre el enlace al anuncio oficial, que es el único documento con valor.
Puedes consultar las subastas publicadas en Córdoba capital y provincia, revisar la guía de subastas públicas si te estás acercando al tema por primera vez, o repasar las diferencias entre subastas del BOE, de la Agencia Tributaria y judiciales para entender por qué el organismo convocante cambia tantas cosas.
Depende del organismo. En subastas judiciales de inmuebles, veinte días desde el cierre de la subasta (artículo 670.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). En subastas de la Agencia Tributaria, quince días desde la notificación de la adjudicación (artículo 101.4.f del Reglamento General de Recaudación). En subastas de la Seguridad Social, cinco días hábiles desde la adjudicación (artículo 120.8 de su Reglamento General de Recaudación). En todo caso, el plazo que obliga es el del anuncio y las condiciones particulares de esa subasta concreta.
En subastas judiciales, los depósitos de los postores que reservaron postura se devuelven una vez que el mejor postor consigna la diferencia hasta el precio total del remate (artículo 670.8 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). También se ordena su devolución cuando la subasta queda sin efecto después de celebrada. En las subastas de la Seguridad Social se devuelven al concluir el acto, conservando únicamente el del adjudicatario (artículo 120.8 de su reglamento).
La consecuencia común es la pérdida del depósito. En vía judicial, el mejor postor que no paga lo pierde y se aplica a los fines de la ejecución (artículo 670.4), y el artículo 653 regula la quiebra de la subasta. En la Agencia Tributaria, el depósito se aplica a la cancelación de la deuda, sin perjuicio de las responsabilidades por los perjuicios causados (artículo 101.4.c). En la Seguridad Social se añade expresamente la obligación de resarcir los mayores perjuicios derivados del incumplimiento (artículo 120.10).
Ganar la puja no equivale a ser propietario. Hay tres momentos: el remate, la resolución que aprueba la adjudicación y la inscripción registral. El artículo 673 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que el testimonio del decreto de adjudicación es título bastante para inscribir; el artículo 122.2 del reglamento de la Seguridad Social dice que su certificado de adjudicación es título suficiente. La inscripción es lo que da publicidad registral frente a terceros.
No hay una entrega automática. En subastas judiciales de inmuebles, si el adquirente lo solicita se le pondrá en posesión del inmueble que no se halle ocupado (artículo 675.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Hay que pedirlo. Si el inmueble está ocupado, la posesión puede requerir el incidente de lanzamiento del mismo artículo 675.
Si el Tribunal ya había declarado que los ocupantes no tienen derecho a permanecer (artículo 661.2), se acuerda de inmediato el lanzamiento con día y hora exacta (artículo 675.2). Si no existe esa declaración previa, el adquirente puede pedir el lanzamiento de quienes puedan considerarse ocupantes de mero hecho o sin título suficiente, en el plazo de un año desde la adquisición. Pasado ese año, el desalojo solo podrá hacerse valer en el juicio que corresponda.
En vía judicial está contemplado. El artículo 670.6 de la Ley de Enjuiciamiento Civil prevé que, cuando se reclame para constituir la hipoteca del artículo 107.12.º de la Ley Hipotecaria, se expida inmediatamente testimonio del decreto de aprobación del remate, incluso antes de pagar el precio, y que la solicitud suspenda el plazo de pago, que se reanuda al entregarse el testimonio. Aun así, los plazos son cortos y conviene tener la financiación resuelta antes de constituir el depósito.
Las normas consultadas no fijan un plazo para que el adquirente complete la inscripción. Lo que regulan es la documentación y su remisión: el artículo 674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil prevé que, a instancia de parte, el testimonio del decreto y el mandamiento de cancelación se remitan electrónicamente al Registro correspondiente. El tiempo real depende del órgano que expida la documentación y del propio Registro.
No todas las deudas siguen al inmueble ni todas se cancelan: depende del tipo de deuda, de su preferencia y del procedimiento. Las cargas anteriores al crédito ejecutado subsisten y el adjudicatario se subroga en ellas (artículos 668.2 y 670.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil); las posteriores se cancelan por mandamiento (artículo 674). El régimen concreto de las deudas de comunidad se rige por su propia normativa, y conviene pedir a la comunidad un certificado del estado de deudas antes de pujar.
No. Ganar la puja no otorga por sí solo la posesión ni el derecho a acceder. El artículo 675.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil condiciona la puesta en posesión a que el adquirente la solicite y a que el inmueble no esté ocupado. Acceder por cuenta propia o cambiar la cerradura sin disponer del título y de la posesión correspondiente puede tener consecuencias legales.
Después de ganar una subasta hay un pago con plazo corto, una documentación que obtener, una inscripción que solicitar y una posesión que pedir. Nada de eso ocurre solo.
Y los plazos no son los mismos en todas partes: veinte días en una subasta judicial de inmuebles, quince en una de la Agencia Tributaria y cinco días hábiles en una de la Seguridad Social. Es la diferencia entre tener margen y no tenerlo, y explica por qué la financiación es el punto donde más gente se queda por el camino.
El momento de entender todo esto no es después de ganar, sino antes de constituir el depósito. Si estás en esa fase, quizá te sirvan qué revisar antes de pujar, los riesgos de comprar un inmueble en subasta y cómo participar en el Portal de Subastas del BOE paso a paso.
Toda la información normativa de este artículo procede de las siguientes fuentes oficiales, consultadas en su versión consolidada vigente el 30 de julio de 2026:
Artículo revisado el 30 de julio de 2026. La normativa puede modificarse: comprueba siempre la versión vigente en el BOE y las condiciones particulares del anuncio de la subasta que te interese.
