Me van a subastar la casa: qué puedo hacer

Guía práctica · Publicado en noviembre de 2026 · Revisado el 6 de noviembre de 2026 · Por Equipo de Casas Córdoba · Blog Casas Córdoba

En este artículo

1. Antes de nada: ¿quién subasta tu casa?
2. ¿Cómo me entero de que van a subastar mi casa?
3. ¿Se puede parar una subasta?
4. ¿Puedo vender yo la casa antes de la subasta?
5. ¿Puedo pujar por mi propia casa? ¿Y un familiar?
6. Si la casa se subasta por menos de lo que debo, ¿sigo debiendo?
7. Mi vivienda habitual: ¿qué es la regla del 70 % y el 60 %?
8. ¿Cuándo tengo que irme de casa?
9. Código de Buenas Prácticas y dación en pago
10. Justicia gratuita y orientación jurídica en Córdoba
11. Qué hacer ahora, paso a paso
12. Preguntas frecuentes
13. Fuentes y normativa

Casi todo lo que publicamos en este blog está escrito para quien quiere pujar. Este artículo es para el otro lado: para quien ha recibido una notificación, o ha encontrado su casa en un anuncio, y quiere saber qué le espera. Explicamos cómo se entera uno de que va a haber subasta, qué puede pararla, qué pasa con la deuda que quede y cuándo hay que dejar la vivienda.

Antes de nada: ¿quién subasta tu casa?

Depende de a quién se le debe, y cambia casi todo. Puede ser un juzgado (casi siempre, una ejecución hipotecaria del banco; a veces, un embargo por otra deuda), la Agencia Tributaria o la Seguridad Social. Cada uno tiene sus reglas y sus plazos. Mira quién firma la notificación. Las diferencias de fondo están explicadas en diferencias entre subastas del BOE, de la Agencia Tributaria y judiciales.

¿Cómo me entero de que van a subastar mi casa?

Por notificación oficial, antes de que la subasta empiece. La ley obliga a avisar al deudor, y además la subasta se publica:

• Ejecución hipotecaria. El juzgado te requiere de pago en el domicilio que consta en el Registro de la Propiedad (artículo 686 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Ese requerimiento debe informarte de que puedes acudir a los servicios sociales y de vivienda de la Junta y del ayuntamiento, y la ley prevé que el juzgado les comunique el procedimiento para que valoren si hay una situación de vulnerabilidad. La subasta no puede pedirse hasta pasados veinte días desde el requerimiento (artículo 691).
• Agencia Tributaria. El acuerdo de enajenación se notifica al deudor y, si es la vivienda habitual, también al cónyuge (artículo 101.2 del Reglamento General de Recaudación).
• Seguridad Social. La providencia de subasta se notifica al deudor y a su cónyuge, y en esa notificación debe constar que puedes liberar los bienes pagando toda la deuda (artículo 116.2 de su reglamento de recaudación).

Las subastas judiciales y las de Hacienda se anuncian en el BOE y se celebran en el Portal de Subastas; las de la Seguridad Social, en el tablón de su sede electrónica. Si te has mudado, las notificaciones pueden ir a la dirección antigua: no dejes sin recoger cartas certificadas ni notificaciones electrónicas. Si has encontrado tu casa en esta web, ten en cuenta que en nuestras fichas no publicamos nombres de titulares ni de deudores, ni el número de la calle o del piso.

¿Se puede parar una subasta?

Sí, en algunos casos, pero no basta con pedirlo. Estas son las vías que prevé la ley. Ninguna funciona sola: hay que actuar a tiempo y, casi siempre, con abogado.

Pagar lo que se debe

Es la vía más clara. En la subasta judicial, hasta que se aprueba el remate, el ejecutado puede liberar sus bienes pagando íntegramente principal, intereses y costas; la subasta se cancela, o se deja sin efecto si ya había terminado (artículo 670.7). En Hacienda, la subasta se suspende si se paga antes del acta de adjudicación; en la Seguridad Social, antes de la adjudicación.

En la hipoteca sobre la vivienda habitual hay una opción más: pagar solo lo vencido. Antes de que se cierre la subasta, el deudor puede liberar la vivienda, incluso sin el consentimiento del banco, consignando las cuotas impagadas y los intereses de demora acumulados durante el procedimiento (artículo 693.3). La primera vez es libre; las siguientes exigen que hayan pasado al menos tres años entre la liberación anterior y el nuevo requerimiento de pago.

Llegar a un acuerdo con el acreedor

Las partes pueden pactar otra forma de vender el bien, el llamado convenio de realización (artículo 640): por ejemplo, una venta a un comprador concreto. Si el letrado o la letrada de la Administración de Justicia lo aprueba, la ejecución se suspende respecto de ese bien. Hace falta la conformidad de los acreedores que tengan derechos inscritos después de la carga que se ejecuta.

Con Hacienda, el aplazamiento o fraccionamiento de una deuda en vía ejecutiva puede pedirse hasta que se notifica el acuerdo de enajenación (artículo 46.1 del Reglamento General de Recaudación). Después ya no.

Oponerse o recurrir

En la ejecución hipotecaria, la oposición solo se admite por causas tasadas (artículo 695): que la deuda o la hipoteca estén extinguidas, un error en la cantidad en ciertos préstamos o que una cláusula del contrato sea abusiva. Si se presenta, la ejecución se suspende hasta que el juzgado resuelve. En Hacienda y Seguridad Social hay recursos administrativos, que solo paran el cobro en los supuestos que marca su normativa. Los plazos se cuentan en días, así que no esperes a la fecha de la subasta para consultarlo.

Otras causas de suspensión

Una tercería de dominio, la declaración de concurso del deudor o un problema técnico del portal también pueden detener la subasta. Lo explicamos, con las diferencias entre suspender y cancelar, en qué significa que una subasta esté suspendida o cancelada.

¿Puedo vender yo la casa antes de la subasta?

Puedes intentarlo, pero la hipoteca o el embargo siguen inscritos y el comprador querrá la casa libre de ellos. En la práctica, la venta funciona si el precio cubre la deuda o si el acreedor acepta cancelar su carga por lo que se obtenga. Con el procedimiento judicial ya en marcha, la vía es el convenio de realización del apartado anterior, o la venta por persona o entidad especializada que prevé el artículo 641.

Antes de firmar nada, hay que coordinarlo con el acreedor y con el juzgado o el organismo. Una vez aprobado el remate, llega tarde.

¿Puedo pujar por mi propia casa? ¿Y un familiar?

La ley no lo regula expresamente para el propio deudor. Ni la Ley de Enjuiciamiento Civil ni los reglamentos de recaudación dicen si el ejecutado puede pujar por su inmueble, y en la práctica tiene poco sentido: si tienes el dinero, la vía que prevé la ley es pagar y liberar la casa. Si te lo planteas, pregúntalo antes a un abogado.

Un familiar, en principio, sí puede pujar, como cualquier persona con capacidad que no esté entre las excluidas (personal del juzgado o del órgano de recaudación, peritos, abogados y procuradores del pleito, entre otros). Lo detallamos en quién puede pujar en una subasta pública. Tendrá que consignar el depósito y pagar el precio como cualquier postor. El depósito judicial es, por regla general, el 20 % del valor de subasta, aunque el juzgado puede fijar otro y muchos anuncios de Córdoba piden el 5 %; manda lo que diga el anuncio.

Además, el deudor tiene dos facultades propias en la subasta judicial:

• Mejorar una puja baja. Si la mejor postura no llega al 70 % del valor de subasta, el ejecutado tiene diez días desde el cierre para presentar a otra persona que ofrezca al menos el 60 %, o menos si con eso se paga toda la deuda (artículo 670.3).
• Proponer un comprador si nadie puja. En la subasta desierta, el ejecutado puede designar a alguien dispuesto a adjudicarse el bien por al menos el 50 % de su valor de subasta, o por lo que cubra la deuda con un mínimo del 40 % (artículo 671). Lo explicamos en qué pasa si una subasta queda desierta.

Si la casa se subasta por menos de lo que debo, ¿sigo debiendo?

Sí, por regla general. Lo que se obtiene en la subasta se descuenta de la deuda, y si no alcanza, el acreedor puede seguir reclamando el resto contra tus demás bienes y tus ingresos embargables (artículo 579.1). La subasta no borra la deuda por sí sola, salvo que el remate la cubra entera.

Para la vivienda habitual hipotecada, el artículo 579.2 añade dos reglas que reducen esa deuda pendiente:

• Liberación por pago parcial. Quedas liberado si en cinco años desde el decreto de aprobación del remate pagas el 65 % de lo que entonces quedara pendiente, más el interés legal del dinero. Si no llegas en cinco años, también quedas liberado pagando el 80 % dentro de los diez años.
• Reparto de la plusvalía. Si la vivienda se adjudicó al banco (o a quien le cedió el remate) y la vende en los diez años siguientes, la deuda pendiente se reduce en el 50 % de la ganancia obtenida, descontados los costes que acredite.

Si no se cumple ninguna de esas condiciones, el acreedor puede reclamar el total que le corresponda según el contrato. En las deudas con Hacienda o con la Seguridad Social no hay una regla equivalente: lo que no cubra la subasta sigue pendiente de cobro.

Mi vivienda habitual: ¿qué es la regla del 70 % y el 60 %?

Es un límite a lo barata que puede venderse tu vivienda en una subasta judicial. El artículo 670.3 dice que, tratándose de la vivienda habitual del deudor, no se aprueba el remate por menos del 70 % del valor de subasta, salvo que se haga por todo lo que se debe al ejecutante; y en ese caso, nunca por menos del 60 %.

Hay dos protecciones más. En la ejecución hipotecaria, el valor de subasta pactado en la escritura no puede ser inferior al 75 % de la tasación (artículo 682.2). Y, desde la Ley 5/2019, en los préstamos hipotecarios de vivienda de personas físicas el banco solo puede dar por vencido todo el préstamo si las cuotas impagadas suman al menos el 3 % del capital en la primera mitad del plazo (o doce cuotas mensuales), o el 7 % en la segunda mitad (o quince cuotas), y después de requerirte el pago con un mes de plazo (artículo 24).

Son las reglas vigentes tras la Ley Orgánica 1/2025, desde el 3 de abril de 2025. En procedimientos iniciados antes puede aplicarse la redacción anterior.

¿Cuándo tengo que irme de casa?

No el día que termina la subasta. Primero se aprueba el remate, el adjudicatario paga el resto del precio (en la judicial, veinte días) y se dicta el decreto de adjudicación. Después, el nuevo propietario pide la posesión y, si sigues en la vivienda, el juzgado acuerda el lanzamiento con día y hora exactos (artículo 675). Cuando se trata de entregar la vivienda habitual del ejecutado, la ley prevé un plazo de un mes para desalojar, prorrogable otro mes si hay motivo fundado (artículo 704.1). El calendario concreto lo fija el juzgado en cada caso.

La suspensión de lanzamientos para familias vulnerables

La Ley 1/2013 impide el lanzamiento de la vivienda habitual adjudicada en una ejecución hipotecaria cuando el deudor está en una situación de especial vulnerabilidad. Según el texto vigente, que modificó el Real Decreto-ley 1/2024, la protección dura hasta que se cumplan quince años de la entrada en vigor de la ley, es decir, hasta el 15 de mayo de 2028.

Hacen falta dos cosas a la vez. Estar en alguno de los supuestos de la ley (familia numerosa o monoparental, un menor en casa, discapacidad del 33 % o más, dependencia, deudor en paro o mayor de 60 años, víctima de violencia de género, entre otros) y cumplir las condiciones económicas: ingresos familiares que, por regla general, no superen tres veces el IPREM, un empeoramiento económico en los últimos cuatro años, una cuota hipotecaria superior al 50 % de los ingresos netos y que sea la única vivienda en propiedad, comprada con ese préstamo.

Esta suspensión no se aplica a las subastas de Hacienda ni de la Seguridad Social, ni a embargos por otras deudas. Desde 2020 se han aprobado otras suspensiones temporales para hogares vulnerables que se han ido prorrogando y modificando; si crees que te afectan, comprueba su vigencia en el BOE o con tu abogado. Y aunque no se cumplan los requisitos, avisa cuanto antes a los servicios sociales de tu ayuntamiento.

Código de Buenas Prácticas y dación en pago

Si tu hipoteca está con una entidad adherida y estás en el llamado umbral de exclusión, el Código de Buenas Prácticas del Real Decreto-ley 6/2012 te da derecho a pedir medidas por fases. La adhesión es voluntaria, pero una vez adherida, la entidad está obligada a aplicarlo cuando el deudor acredita que cumple los requisitos. El umbral exige, entre otras condiciones, ingresos familiares que no superen tres veces el IPREM (cuatro o cinco en casos de discapacidad o enfermedad), y el código solo cubre viviendas por debajo de ciertos precios de compra.

1. Reestructuración de la deuda: carencia, ampliación del plazo y rebaja del interés. No puede pedirse una vez anunciada la subasta.
2. Quita: si la reestructuración no es viable, puede solicitarse una reducción del capital pendiente, que la entidad puede aceptar o rechazar. Esta sí puede pedirse con la subasta ya anunciada.
3. Dación en pago: entregar la vivienda y cancelar toda la deuda, con la posibilidad de quedarse dos años de alquiler pagando el 3 % anual de la deuda. Tampoco cabe con la subasta anunciada, ni si la vivienda tiene cargas posteriores a la hipoteca.

Cuanto antes se pida, más opciones quedan. Fuera de este código, la dación en pago es un acuerdo voluntario que el banco no está obligado a aceptar.

Justicia gratuita y orientación jurídica en Córdoba

Si no puedes pagar un abogado, puedes pedir asistencia jurídica gratuita. Con carácter general, la Ley 1/1996 la reconoce a quien no tiene patrimonio suficiente y no supera estos ingresos brutos anuales por unidad familiar: dos veces el IPREM si vives solo, dos veces y media en unidades familiares de menos de cuatro miembros y el triple con cuatro o más miembros o familia numerosa.

En Córdoba, la puerta de entrada es el Servicio de Orientación Jurídica (SOJ) del Colegio de la Abogacía de Córdoba, que según el directorio de la Junta de Andalucía atiende en la Ciudad de la Justicia. En parte de la provincia también presta este servicio el Colegio de la Abogacía de Lucena. Allí te orientan sobre tu caso y tramitan la solicitud, que resuelve la Comisión de Asistencia Jurídica Gratuita. Consulta los datos de contacto y la cita previa en la página de justicia gratuita de la Junta de Andalucía.

Qué hacer ahora, paso a paso

1. Reúne los papeles: la notificación, la escritura de la hipoteca y las cartas del banco u organismo.
2. Habla con un abogado o con el SOJ cuanto antes: los plazos son cortos.
3. Pide al acreedor por escrito lo que debes exactamente y qué alternativas ofrece, incluido el Código de Buenas Prácticas.
4. Si tu situación es vulnerable, contacta con los servicios sociales de tu ayuntamiento.
5. Revisa el anuncio oficial para conocer el valor de subasta y las fechas.

Casas Córdoba no puede intervenir en tu procedimiento ni asesorarte. Si una ficha publicada en esta web te afecta y ves en ella un dato erróneo, puedes ir al formulario de contacto.

Preguntas frecuentes

¿Hasta cuándo puedo pagar para que no subasten mi casa?

En una subasta judicial, hasta que se aprueba el remate: el artículo 670.7 de la Ley de Enjuiciamiento Civil permite liberar los bienes pagando todo lo que se debe por principal, intereses y costas, y la subasta se cancela. En Hacienda, hasta la emisión del acta de adjudicación o la escritura de venta. En la Seguridad Social, hasta la adjudicación.

¿Puedo pagar solo las cuotas atrasadas de la hipoteca?

Sí, si la vivienda hipotecada es tu vivienda habitual. El artículo 693.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil permite liberarla antes del cierre de la subasta, aun sin consentimiento del banco, consignando las cuotas vencidas y los intereses de demora del procedimiento. La primera vez es libre; para volver a hacerlo deben pasar al menos tres años entre la liberación y el nuevo requerimiento de pago.

¿Puede pujar un familiar por mi casa?

En principio, sí: puede pujar cualquier persona con capacidad que no esté entre las excluidas por ley, como el personal del juzgado o los peritos. Tendrá que consignar el depósito y pagar el precio como cualquier postor. Lo que la ley no regula expresamente es que puje el propio deudor; para él, la vía prevista es pagar la deuda y liberar la vivienda.

Si subastan mi casa por menos de lo que debo, ¿sigo debiendo el resto?

Sí, por regla general: el acreedor puede seguir reclamando lo que falte contra tus demás bienes (artículo 579.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). En la vivienda habitual hipotecada quedas liberado si pagas el 65 % de lo pendiente en cinco años, o el 80 % en diez, y la deuda se reduce si el banco revende la vivienda con beneficio en esos diez años.

¿Por cuánto pueden vender mi vivienda habitual en una subasta judicial?

No por menos del 70 % de su valor de subasta, salvo que el precio cubra todo lo que se debe al ejecutante, y en ese caso nunca por menos del 60 % (artículo 670.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Si la mejor puja no llega al 70 %, el deudor tiene diez días para presentar a alguien que la mejore.

¿Me pueden echar de casa el mismo día de la subasta?

No. Antes se aprueba el remate, el adjudicatario paga y se dicta el decreto de adjudicación. Después, si sigues en la vivienda, el juzgado fija el lanzamiento con día y hora. En una ejecución hipotecaria, si estás en situación de especial vulnerabilidad, la Ley 1/2013 suspende el lanzamiento de la vivienda habitual hasta el 15 de mayo de 2028.

¿Puedo pedir la dación en pago con la subasta ya anunciada?

Por el Código de Buenas Prácticas, no: el Real Decreto-ley 6/2012 excluye la dación en pago una vez anunciada la subasta y cuando la vivienda tiene cargas posteriores. Sí puede pedirse en esa fase la quita del capital pendiente, que la entidad puede aceptar o rechazar. Fuera del código, la dación es un acuerdo voluntario con el banco.

¿Dónde pido un abogado de oficio en Córdoba?

En el Servicio de Orientación Jurídica del Colegio de la Abogacía de Córdoba, que según la Junta de Andalucía atiende en la Ciudad de la Justicia; en parte de la provincia, también en el del Colegio de Lucena. Te orientan y tramitan la solicitud de asistencia jurídica gratuita, que con carácter general exige no superar dos veces el IPREM si vives solo.

Fuentes y normativa

• Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil — artículos 579, 640, 641, 670, 671, 675, 682, 686, 691, 693, 695 y 704.
• Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero — reforma de la subasta judicial, en vigor desde el 3 de abril de 2025.
• Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios — artículo 1, en la redacción del Real Decreto-ley 1/2024.
• Real Decreto-ley 6/2012, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos — umbral de exclusión y Código de Buenas Prácticas (anexo).
• Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario — artículo 24.
• Real Decreto 939/2005, Reglamento General de Recaudación — artículos 46, 101 y 103.
• Real Decreto 1415/2004, Reglamento General de Recaudación de la Seguridad Social — artículos 116 y 117.
• Ley 1/1996, de 10 de enero, de asistencia jurídica gratuita — artículo 3.
• Junta de Andalucía: cómo solicitar la asistencia jurídica gratuita.