Cada semana finalizan subastas de inmuebles en Córdoba capital y provincia, y no todas terminan con un adjudicatario. En las subastas publicadas en Casas Córdoba la ficha se mantiene aunque la subasta concluya, pero el resultado solo lo publica el organismo que la gestiona.
Una subasta queda desierta cuando termina sin una oferta que permita adjudicar el bien. El caso más claro es el de ningún postor: nadie ha consignado el depósito ni ha pujado durante los veinte días del periodo de licitación.
Conviene no confundirlo con otra situación muy distinta: que haya pujas, pero por debajo de ciertos porcentajes del valor de subasta. En ese caso la ley abre un trámite de mejora y el remate puede aprobarse o no, pero la subasta no está desierta. Lo vemos más abajo, porque las reglas no se parecen.
Y hay una tercera diferencia de fondo: cada organismo tiene su propio procedimiento. Lo que ocurre después depende de si la subasta es judicial, de la Agencia Tributaria o de la Tesorería General de la Seguridad Social. Si no tienes clara la diferencia, empieza por las diferencias entre los tres tipos de subasta.
Durante años, la regla que se repetía era que, si nadie pujaba, el acreedor podía quedarse el inmueble por el 50 % de su valor, o por el 70 % si era la vivienda habitual del deudor. Esa regla ya no está en la ley. La Ley Orgánica 1/2025 reescribió el artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, con vigencia desde el 3 de abril de 2025.
El artículo 647.2 lo dice sin rodeos: «Si no hubiera habido pujas, tampoco podrá solicitar la adjudicación de los bienes». Y el artículo 671 fija lo que ocurre en su lugar:
| Antes de la reforma | El acreedor podía pedir la adjudicación: 50 % del valor si no era vivienda habitual; 70 %, o 60 % si se le debía menos, si lo era |
|---|---|
| Desde el 3/04/2025 | Sin pujas, el ejecutante no puede pedir la adjudicación (art. 647.2 LEC) |
| Qué pasa ahora | Alzamiento del embargo a instancia del ejecutado, salvo que este designe un adjudicatario (art. 671 LEC) |
| Mínimo del adjudicatario designado | 50 % del valor de subasta, o lo que cubra la deuda con un mínimo del 40 % |
| A qué procedimientos se aplica | A los incoados después de la entrada en vigor de la reforma (disposición transitoria novena de la LO 1/2025) |
Atención a la fecha del procedimiento. La disposición transitoria novena de la Ley Orgánica 1/2025 establece que sus previsiones son aplicables exclusivamente a los procedimientos incoados con posterioridad a su entrada en vigor. Una ejecución que empezó antes puede seguir rigiéndose por la regla anterior aunque la subasta se celebre ahora. Cómo se aplica a cada caso lo determina el órgano judicial; el número de procedimiento que figura en el anuncio ayuda a situarlo en el tiempo.
El artículo 670 regula el caso de las subastas con postores. Resumido:
Por eso la distinción importa: una puja baja abre un trámite con plazos; la ausencia total de pujas, no.
Las subastas de la Agencia Tributaria son únicas y electrónicas, en el Portal de Subastas del BOE (artículo 100.2 del Reglamento General de Recaudación). Tras el cierre, la Mesa de subasta se reúne en un plazo máximo de quince días naturales y, según el artículo 104 bis:
Que quede desierta no cierra el asunto. El mismo artículo permite que los bienes sin adjudicar sean objeto de nuevos procedimientos de enajenación mientras no haya prescrito la acción de cobro. Y el artículo 109 prevé que el órgano de recaudación proponga, de forma motivada, adjudicarlos a la Hacienda Pública en pago de las deudas. Esa adjudicación se hace por el importe de la deuda, sin rebasar nunca el 75 % del tipo inicial (artículo 172.2 de la Ley General Tributaria).
Un matiz sobre la adjudicación directa, que mucha gente asocia a las subastas desiertas de Hacienda: el artículo 107.1 vigente la contempla tras un concurso sin adjudicar y «en otros casos en que no sea posible o no convenga promover concurrencia, por razones justificadas en el expediente». Ya no menciona expresamente la subasta, como hacía su redacción anterior. Si se utiliza, se anuncia en la sede electrónica, las ofertas se presentan por vía telemática y el plazo es de un mes.
La Tesorería General de la Seguridad Social tiene el procedimiento con más escalones, y en Córdoba es el organismo con más subastas presenciales. Si te interesa el funcionamiento completo, lo explicamos en cómo funcionan las subastas de la Seguridad Social en Córdoba. Cuando no hay adjudicación:
A veces sí, pero no como una compra libre ni con la seguridad de conseguirlo. Las vías que prevé la norma son distintas en cada caso:
En los tres casos, las cargas anteriores, la situación posesoria y el estado del inmueble siguen siendo los mismos que tenía en la subasta: que haya quedado desierta puede ser, precisamente, una señal de que algo no encaja. Antes de ofrecer nada, revisa qué comprobar antes de pujar por un inmueble.
Cuando una subasta termina, su ficha pasa a «Finalizada» y se conserva con carácter informativo. El resultado —si hubo adjudicatario, si quedó desierta o si se aprobó el remate— no siempre se publica, y cuando se publica lo hace el organismo convocante. En el Portal de Subastas del BOE, el estado «Finalizada por Autoridad Gestora» significa que el órgano gestor ha cerrado el trámite, no que haya habido venta.
Desde el 3 de abril de 2025, el artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que, si no hubo ningún postor, el letrado o la letrada de la Administración de Justicia procede al alzamiento del embargo a instancia del ejecutado. El ejecutado puede, en cambio, designar a una persona dispuesta a adjudicarse el bien por al menos el 50 % de su valor de subasta, o por lo que cubra la deuda con un mínimo del 40 %.
En los procedimientos judiciales incoados después de la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025, no por esa vía: el artículo 647.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil dispone que, si no hubiera habido pujas, el ejecutante tampoco podrá solicitar la adjudicación de los bienes. En procedimientos anteriores puede seguir aplicándose la redacción previa del artículo 671.
Solo en otro supuesto: cuando hay pujas. El artículo 670.3 establece que, tratándose de la vivienda habitual del deudor, no se aprobará el remate por menos del 70 % de su valor de subasta, salvo que se haga por la cantidad debida y sin bajar del 60 %. La adjudicación al acreedor por el 70 % cuando nadie puja era la redacción anterior del artículo 671.
Según el artículo 104 bis del Reglamento General de Recaudación, los bienes sin adjudicar pueden ser objeto de nuevos procedimientos de enajenación mientras no haya prescrito la acción de cobro. Además, el artículo 109 permite proponer su adjudicación a la Hacienda Pública, que se hace por el importe de la deuda sin rebasar el 75 % del tipo inicial, según el artículo 172.2 de la Ley General Tributaria.
Se celebra una segunda subasta en las mismas condiciones. Si también queda desierta y los bienes no se adjudican a la Tesorería, se devuelven al deudor y se levanta el embargo, salvo que el director provincial acuerde su venta por adjudicación directa, que debe completarse en seis meses. Así lo establecen los artículos 120.7 y 123 bis del Reglamento General de Recaudación de la Seguridad Social.
Depende del procedimiento. En la vía judicial solo si el ejecutado lo propone como adjudicatario con los mínimos del artículo 671. En la Seguridad Social cabe la adjudicación directa, y si esta fracasa, cualquiera puede adjudicarse un inmueble pagando el 25 % del tipo antes de que se adjudique a la Tesorería. En la Agencia Tributaria, a través de un nuevo procedimiento de enajenación.
No. Una subasta desierta se ha celebrado y ha terminado sin adjudicación. Una subasta cancelada se ha detenido antes de concluir y, según el Manual del Portal de Subastas del BOE, no puede reanudarse: se descartan las posturas y se devuelven los depósitos.
Que una subasta quede desierta no significa que el inmueble pase automáticamente al acreedor. En la vía judicial, desde la reforma de 2025, lo normal es que se levante el embargo, salvo que el propio deudor proponga a un comprador que respete los mínimos del artículo 671.
En Hacienda y en la Seguridad Social la historia sigue: nuevos procedimientos de venta, segunda subasta, adjudicación directa o adjudicación a la propia Administración, cada una con sus límites.
Si sigues una subasta concreta, el anuncio y el estado del Portal de Subastas del BOE, o la sede de la Seguridad Social, son la única referencia fiable. Para entender el resto del recorrido, sigue con qué pasa después de ganar una subasta.
La información normativa de este artículo procede de las siguientes fuentes oficiales, consultadas en su versión vigente el 14 de septiembre de 2026:
La normativa puede modificarse: comprueba siempre la versión vigente en el BOE y las condiciones particulares del anuncio de la subasta que te interese.
