Comprar solo una parte de una vivienda en subasta: nuda propiedad, usufructo y proindiviso

Conceptos clave · Publicado en noviembre de 2026 · Revisado el 6 de noviembre de 2026 · Por Equipo de Casas Córdoba · Blog Casas Córdoba

En este artículo

1. Las cuatro formas de «tener» una vivienda que aparecen en los anuncios
2. ¿Qué significa que se subaste el 50 % o el 16,66 % de una vivienda?
3. ¿Puedo vivir en una casa si compro solo una parte?
4. ¿Qué puedo hacer después con una participación indivisa?
5. El retracto de comuneros: otro copropietario puede quedarse con tu parte
6. ¿Qué es la nuda propiedad y qué es el usufructo?
7. ¿Cuándo recupero el uso si compro la nuda propiedad?
8. ¿Cómo se valora la nuda propiedad o el usufructo?
9. Las cargas no se dividen porque solo compres una parte
10. Impuestos al comprar una parte
11. ¿Me dará un banco una hipoteca para comprar una parte?
12. Qué mirar en el anuncio antes de pujar por una parte
13. Preguntas frecuentes
14. Fuentes y normativa

En Córdoba es muy habitual. Muchas subastas de la Agencia Tributaria y de la Seguridad Social que publicamos no sacan la vivienda entera, sino la parte que tenía el deudor: una mitad, una sexta parte, una nuda propiedad. Aquí explicamos qué compras en cada caso, qué puedes hacer después y qué riesgos tiene, con ejemplos reales de esta web.

Las cuatro formas de «tener» una vivienda que aparecen en los anuncios

El anuncio siempre indica dos cosas: qué derecho se subasta (pleno dominio, nuda propiedad o usufructo) y qué porcentaje de ese derecho. La combinación cambia por completo lo que compras.

Las combinaciones existen: un porcentaje de la nuda propiedad es una participación indivisa de un derecho que, además, no da uso. Es el caso más difícil de rentabilizar a corto plazo.

¿Qué significa que se subaste el 50 % o el 16,66 % de una vivienda?

Significa que se subasta una cuota indivisa: no una habitación ni una planta, sino un porcentaje abstracto de toda la finca. La vivienda sigue siendo una sola y pertenece a varias personas a la vez. Es lo que se llama copropiedad, comunidad de bienes o proindiviso, y la regula el Código Civil en sus artículos 392 y siguientes.

Si te adjudicas esa cuota, ocupas el lugar del deudor en la comunidad. No eliges con quién: los demás copropietarios son los que ya había, muchas veces familiares entre sí que heredaron la casa.

Ejemplos publicados en esta web:

• El 50 % del pleno dominio de una vivienda en el Plan Parcial Renfe, en Córdoba capital, que subasta la Seguridad Social. El anuncio dice expresamente que lo embargado es una mitad indivisa: quien la adquiera comparte la vivienda con el titular de la otra mitad.
• La mitad indivisa de un solar en la calle Acequia, en Alcolea. Quien se adjudicara esa mitad no podría disponer en exclusiva del solar ni edificarlo sin contar con el otro titular.
• El 16,66 % del pleno dominio de un piso en el Barrio San Francisco de Palma del Río, con un valor de subasta de 4.265,37 € que correspondía solo a esa participación.

No lo confundas con la «cuota de participación» del piso

Es el error más fácil de cometer. En los pisos, locales y garajes en propiedad horizontal, la descripción registral incluye una cuota de participación: el porcentaje que ese piso representa en el edificio para repartir los gastos de comunidad y los elementos comunes. No tiene nada que ver con la parte de la vivienda que se subasta.

Dos ejemplos reales lo dejan claro:

• En el piso de Palma del Río se subastaba el 16,66 % del pleno dominio, y el piso tenía una cuota de participación del 8,18 % en el bloque. Son dos cifras distintas que miden cosas distintas.
• En el piso de la calle Marqués de Cabriñana, en la Colonia de la Paz, se subasta el 16,666667 % de la nuda propiedad y la cuota de participación es del 16,50 %. Se parecen, pero la segunda solo sirve para repartir gastos del edificio.

Regla práctica: el porcentaje que importa es el que va junto a «pleno dominio», «nuda propiedad» o «usufructo».

¿Puedo vivir en una casa si compro solo una parte?

No en exclusiva. El artículo 394 del Código Civil permite a cada copropietario servirse de la cosa común conforme a su destino, pero sin perjudicar a la comunidad ni impedir que los demás la usen según su derecho. Si otro copropietario vive allí, no puedes echarlo por tener una cuota.

Las decisiones de administración se toman por mayoría, y la mayoría no se cuenta por personas sino por el porcentaje de cada uno (artículo 398). Con un 16,66 % no decides casi nada. Con un 50 % puedes bloquear, pero no imponer: si no hay acuerdo, decide el juez. Vender la vivienda entera exige el consentimiento de todos.

Cuando un copropietario usa la vivienda en exclusiva, los demás pueden intentar un acuerdo (un alquiler, una compensación) y, si no lo hay, reclamar. Si cabe una compensación y de cuánto depende de cada caso, y es materia para un abogado.

Además, en estas subastas es frecuente que nadie sepa quién vive en la casa. En el piso de Palma del Río, la situación posesoria no constaba y la vivienda no era visitable. Lo explicamos en vivienda ocupada en subasta: qué comprobar.

¿Qué puedo hacer después con una participación indivisa?

Tienes tres salidas: llegar a un acuerdo con los demás, vender tu parte o pedir la división de la cosa común.

Acordar con los demás copropietarios

Es la vía más rápida y barata si funciona: que te compren tu parte, comprarles la suya o vender entre todos la vivienda y repartir el precio. No depende de ti, y conviene haber averiguado antes quiénes son los demás titulares (la nota simple lo dice).

Vender tu parte a otra persona

Puedes hacerlo: el artículo 399 permite a cada condueño vender o hipotecar su parte. En la práctica, hay pocos compradores para una cuota de una vivienda ajena, y si la vendes a un extraño, los demás copropietarios pueden ejercer el retracto (más abajo).

La acción de división de la cosa común

El artículo 400 del Código Civil dice que ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad y que cada uno puede pedir en cualquier momento que se divida. La única excepción es un pacto de indivisión, que no puede pasar de diez años.

Una vivienda no se puede partir en trozos, así que se aplica el artículo 404: si los copropietarios no se ponen de acuerdo en que uno se la quede pagando a los demás, se vende y se reparte el precio. Como el artículo 406 remite a las reglas de la partición de la herencia, se aplica también el artículo 1062: basta con que uno pida la venta en pública subasta, con licitadores extraños, para que así se haga. Si el edificio lo permite, la división puede hacerse adjudicando pisos o locales independientes (artículo 401).

En la práctica supone un juicio, con abogado y procurador, y una nueva subasta de la vivienda entera cuyo precio puede quedar por debajo de lo esperado, menos las cargas de la finca. No es una vía rápida ni segura para recuperar lo invertido: si la necesitas para que la compra tenga sentido, cuenta con ese tiempo y ese coste antes de pujar.

El retracto de comuneros: otro copropietario puede quedarse con tu parte

Sí, puede ocurrir. El artículo 1522 del Código Civil permite a un copropietario usar del retracto cuando la parte de otro condueño se enajena a un extraño. Retraer significa subrogarse en tu lugar: el copropietario se queda con la cuota que te adjudicaste y te reembolsa el precio, los gastos del contrato y otros pagos legítimos, y los gastos necesarios y útiles que hayas hecho (artículos 1521, 1518 y 1525).

¿Vale también para una adjudicación en subasta? El Tribunal Supremo admite el retracto de comuneros en las transmisiones hechas mediante subasta pública (lo recuerdan, por ejemplo, la sentencia 509/2013, de 22 de julio, y la de 21 de octubre de 2025, recurso 4166/2020). El plazo es de nueve días (artículo 1524) y la discusión suele estar en desde cuándo se cuenta: en una subasta judicial, por regla general desde la inscripción en el Registro y, si consta que el copropietario conocía la subasta, desde la adjudicación.

Lo que conviene tener presente, con prudencia:

• Si te adjudicas una cuota y otro copropietario retrae, recuperas lo que pagaste, pero no te quedas con la vivienda ni con ganancia alguna.
• El cómputo del plazo en subastas administrativas (Agencia Tributaria, Seguridad Social) y los detalles de cada caso los decide la jurisprudencia: no lo des por resuelto sin consultar a un abogado.
• Si tú ya eras copropietario de esa finca, no eres «un extraño» y el retracto no juega igual.

¿Qué es la nuda propiedad y qué es el usufructo?

El usufructo da derecho a disfrutar un bien ajeno con la obligación de conservarlo (artículo 467 del Código Civil): vivir en la casa, alquilarla y cobrar la renta. La nuda propiedad es lo que le queda al propietario mientras otro tiene el usufructo: la titularidad, sin uso.

Quien compra la nuda propiedad puede venderla, pero no alterar la vivienda ni hacer nada que perjudique al usufructuario (artículo 489). Mientras dure el usufructo, el reparto de gastos lo marca la ley:

• Las reparaciones ordinarias, las del uso normal, son del usufructuario (artículo 500).
• Las reparaciones extraordinarias son del propietario, es decir, del nudo propietario (artículo 501).
• Las cargas y contribuciones anuales son del usufructuario (artículo 504). En el IBI, el sujeto pasivo es el titular del usufructo antes que el propietario (artículo 61 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales).

Ejemplos publicados: el 68,78 % de la nuda propiedad de una casa en la calle Valle de Santaella, donde el usufructo pertenece a otra persona y el resto de la nuda propiedad (el 31,22 %) sigue en otras manos; o la sexta parte de la nuda propiedad de una vivienda en la calle Río de Belmez, con un usufructo del 50 % vigente a favor de otra persona.

¿Cuándo recupero el uso si compro la nuda propiedad?

Cuando se extinga el usufructo, y en un usufructo vitalicio eso es al morir el usufructuario: una fecha que nadie puede conocer de antemano. Entonces el usufructo se une a la nuda propiedad y tienes el pleno dominio de tu parte (se dice que el dominio «se consolida»).

El artículo 513 del Código Civil enumera las causas de extinción: la muerte del usufructuario, el fin del plazo o el cumplimiento de la condición, la reunión de usufructo y propiedad en la misma persona, la renuncia del usufructuario, la pérdida total de la cosa, la resolución del derecho de quien lo constituyó y la prescripción. Dos matices:

• Si el usufructo se constituyó a favor de varias personas vivas a la vez, no se extingue hasta que muere la última (artículo 521).
• Los contratos que celebre el usufructuario, como un alquiler, se resuelven en principio al terminar el usufructo (artículo 480), salvo los arrendamientos rústicos durante el año agrícola. En una vivienda arrendada, revisa con un abogado qué efectos tiene el contrato concreto.

Algunos anuncios dan pistas. En Santaella, la Agencia Tributaria explica que para valorar la nuda propiedad tuvo en cuenta la edad de la persona que tiene el usufructo: 76 años en 2026. En la vivienda de la avenida Pío XII de Palma del Río, el anuncio hacía constar el fallecimiento de la usufructuaria y que el usufructo había quedado extinguido conforme al artículo 513, pero la vivienda estaba arrendada; y en la casa de la calle Notarios de Montoro también constaba fallecida la usufructuaria. Aun así, comprueba en el Registro si la extinción está inscrita: lo que dice el anuncio no sustituye a la nota simple.

¿Y si se subasta el usufructo?

Es menos frecuente. Comprar un usufructo vitalicio ajeno significa que tu derecho dura lo que viva el usufructuario original, no lo que vivas tú: si fallece al año siguiente, se extingue y la vivienda pasa al nudo propietario. Un usufructo temporal, en cambio, dura hasta su fecha final.

¿Cómo se valora la nuda propiedad o el usufructo?

Para los impuestos hay una regla fija; para el mercado, no. La regla fiscal está en el artículo 26 de la Ley del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones y, para las compras, en el artículo 10.5 del texto refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales:

• Usufructo vitalicio: el 70 % del valor total si el usufructuario tiene menos de 20 años, un 1 % menos por cada año más, con un mínimo del 10 %.
• Usufructo temporal: un 2 % por cada año de duración, con un máximo del 70 %.
• Nuda propiedad: la diferencia entre el valor total y el del usufructo.

Como referencia, con esa regla un usufructo vitalicio de una persona de 76 años se valora en el 13 % del valor total y la nuda propiedad en el 87 %. Es solo la fórmula fiscal: el anuncio de Santaella no explica qué método usó la tasación, así que no lo tomes como el cálculo de esa subasta.

Lo que vale en el mercado una nuda propiedad o una cuota del 16 % es otra cosa. Hay pocos compradores, no da uso ni renta y puede tardar años en dar fruto. Que la puja mínima sea baja no significa que sea una oportunidad: lee cómo saber si una subasta merece la pena.

Las cargas no se dividen porque solo compres una parte

Una hipoteca que grava la finca entera sigue gravándola entera, aunque se subaste la mitad. En la vivienda de la avenida de la Paz de La Carlota, el listado imputaba 16.187,24 € al 50 % subastado, pero el anuncio advertía, citando el artículo 123 de la Ley Hipotecaria y el 1860 del Código Civil, de que la hipoteca de 32.374,48 € subsistía íntegra sobre la finca. En el Plan Parcial Renfe, las cargas de 35.634,80 € subsisten tras la adjudicación.

Qué cargas se cancelan y cuáles asumes lo explicamos en cargas en una subasta: cuáles se cancelan.

Impuestos al comprar una parte

Pagas el impuesto que corresponda a la compra, sobre el valor de la parte que adquieres, no de la vivienda entera. En Andalucía, si el transmitente no es empresario, normalmente es el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. Los tipos, el valor de referencia y el plazo están en impuestos al comprar en subasta en Andalucía; no los repetimos aquí.

Dos avisos propios de las participaciones:

• Si más adelante se disuelve la comunidad y te adjudican la vivienda entera pagando a los demás, el Tribunal Supremo ha entendido en varias sentencias que esa operación tributa por actos jurídicos documentados y no por transmisiones, pero depende de cómo se haga. Pregúntalo antes a un asesor fiscal.
• La extinción del usufructo y la consolidación del dominio también pueden tener consecuencias fiscales según cómo se adquiriera cada derecho. Consúltalo en su momento.

¿Me dará un banco una hipoteca para comprar una parte?

Es muy poco probable. Una cuota indivisa o una nuda propiedad se pueden hipotecar en teoría (el artículo 399 permite hipotecar la propia parte), pero las entidades suelen ser muy reticentes, porque es una garantía difícil de vender si no pagas. Cuenta con pagar con fondos propios. Por qué las subastas complican la financiación incluso cuando se compra la vivienda entera lo explicamos en ¿se puede pedir una hipoteca para comprar en subasta?

Qué mirar en el anuncio antes de pujar por una parte

1. El derecho y el porcentaje exactos: «pleno dominio», «nuda propiedad» o «usufructo», y qué parte. Que no te despiste la cuota de participación del edificio.
2. Quiénes son los demás titulares y qué tiene cada uno. En Belmez, por ejemplo, la finca está repartida entre cuatro personas, una con el 50 % del pleno dominio y el 50 % del usufructo y tres con un 16,666667 % de la nuda propiedad cada una.
3. Si hay usufructo, de qué tipo: vitalicio o temporal, a favor de una o varias personas, y si el anuncio da la edad del usufructuario o hace constar su fallecimiento.
4. Las cargas de la finca entera, no solo las imputadas a tu parte.
5. La situación posesoria y la nota simple, para confirmarlo todo en el Registro.
6. Tu plan de salida: acuerdo, venta de la cuota o división judicial.

El depósito y la puja se calculan sobre el valor de la parte, no de la vivienda entera: en el piso de Palma del Río, el depósito era de 213,26 € (el 5 % del valor de subasta). En las judiciales de inmuebles, el depósito es por regla general el 20 % del valor de subasta, aunque el juzgado puede fijar otro y muchos anuncios de Córdoba piden el 5 %: manda el importe del anuncio. Más detalle en qué es el depósito en una subasta.

Preguntas frecuentes

¿Qué significa que se subaste el 50 % de una vivienda?

Que se subasta una cuota indivisa del pleno dominio, no media casa física. Si te la adjudicas, pasas a ser copropietario con el titular del otro 50 %: la vivienda es de los dos y ninguno puede usarla en exclusiva, alquilarla o venderla entera sin el otro. El valor de subasta, el depósito y las pujas se refieren solo a esa mitad.

¿Si compro una parte de una casa en subasta puedo irme a vivir a ella?

No en exclusiva. El Código Civil permite a cada copropietario usar la cosa común según su destino, pero sin impedir que los demás la usen según su derecho. Si otro copropietario vive allí, no puedes echarlo por tener una cuota. La salida habitual es un acuerdo con los demás o, si no lo hay, la acción de división de la cosa común.

¿Puedo obligar a los demás copropietarios a vender la vivienda?

Puedes pedir la división en cualquier momento, porque nadie está obligado a permanecer en la comunidad (artículo 400 del Código Civil). Como una vivienda no se puede partir, si no hay acuerdo para que uno se la quede pagando a los demás, se vende y se reparte el precio. Suele ser un procedimiento judicial largo, con costes, y una nueva subasta de la vivienda entera.

¿Pueden los otros copropietarios quitarme la parte que he comprado en subasta?

Pueden ejercer el retracto de comuneros (artículo 1522 del Código Civil), que el Tribunal Supremo admite en las ventas en subasta pública. El copropietario se queda con tu cuota reembolsándote el precio y los gastos que marca la ley. El plazo es de nueve días, y desde cuándo se cuenta depende del caso: consulta a un abogado.

¿Qué diferencia hay entre la cuota de participación y el porcentaje subastado?

La cuota de participación es el porcentaje que un piso representa en el edificio para repartir los gastos de comunidad. El porcentaje subastado es la parte de la propiedad que compras. En un piso de Palma del Río se subastaba el 16,66 % del pleno dominio y la cuota de participación del piso en el bloque era del 8,18 %: no tienen nada que ver.

¿Cuándo podré usar la vivienda si compro la nuda propiedad?

Cuando se extinga el usufructo. Si es vitalicio, eso ocurre al morir el usufructuario, en una fecha que no se puede saber; si se constituyó a favor de varias personas, al morir la última. También se extingue por otras causas, como el fin del plazo o la renuncia del usufructuario. Hasta entonces no puedes vivir en la casa ni cobrar su alquiler.

¿Cómo se calcula el valor de la nuda propiedad según la edad del usufructuario?

A efectos fiscales, un usufructo vitalicio vale el 70 % del total si el usufructuario tiene menos de 20 años y un 1 % menos por cada año más, con un mínimo del 10 %; la nuda propiedad es la diferencia. Con 76 años, el usufructo sería el 13 % y la nuda propiedad el 87 %. Es una regla fiscal, no el precio de mercado.

¿Me dará el banco una hipoteca para comprar una parte de una vivienda?

Es muy poco probable. La ley permite hipotecar una cuota, pero las entidades suelen rechazar como garantía una participación indivisa o una nuda propiedad, porque es difícil de vender si el préstamo no se paga. Lo prudente es contar con fondos propios para el depósito y el resto del precio.

Fuentes y normativa

• Código Civil — artículos 392 a 406 (comunidad de bienes), 467 a 522 (usufructo), 1062 y 1518 a 1525 (retracto).
• Ley 29/1987, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones — artículo 26 (valoración del usufructo y la nuda propiedad).
• Real Decreto Legislativo 1/1993, texto refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados — artículos 7 y 10.
• Real Decreto Legislativo 2/2004, texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales — artículo 61 (hecho imponible del IBI).
• Ilustre Colegio de la Abogacía de Madrid: reseña de la sentencia del Tribunal Supremo de 21 de octubre de 2025 (rec. 4166/2020) sobre el retracto de comuneros en subasta judicial.
• Buscador de jurisprudencia del CENDOJ (Poder Judicial), para consultar el texto íntegro de las sentencias citadas.